🧾 2025년 정비사업 속도 비교표 – 안전진단 통과 지역 vs 미통과 지역

2025년 현재, 서울 및 수도권 재건축 시장에서 가장 먼저 확인해야 할 변수는 ‘호재’나 ‘브랜드’가 아닙니다.
가장 중요한 것은 바로 **‘안전진단 통과 여부’**입니다.
왜냐하면 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이자, 모든 정비사업이 실제로 실행 가능한지 판단하는 핵심 기준이기 때문입니다.

안전진단을 통과한 단지는 바로 조합 설립, 추진위 승인, 사업시행인가 등으로 속도가 붙을 수 있는 반면,
미통과된 단지는 수년 동안 아무 진척 없이 정체될 수 있습니다.
이 차이는 단순한 시간 문제가 아니라, 투자금 회수 속도·수익률·리스크 측면에서 치명적 차이를 만들어냅니다.

이번 글에서는 2025년 하반기 기준 서울 주요 재건축 단지들의 안전진단 통과 여부 및 정비사업 속도 비교표를 통해
어떤 지역이 실질적인 사업성과 수익 가능성이 있는지 구체적으로 분석해드리겠습니다.

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📌 목차

1. 안전진단이 왜 중요한가?
2. 정비사업 추진 속도에 영향을 미치는 3가지 변수
3. 2025년 서울 주요 단지별 안전진단 결과 정리
4. 안전진단 ‘통과 지역’의 특징
5. 안전진단 ‘미통과 지역’의 문제점
6. 정비사업 속도 비교표
7. 실전 사례 분석
8. 투자 전 체크리스트
9. 결론 – ‘속도’가 수익률을 만든다

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1. 안전진단이 왜 중요한가?

재건축 정비사업은 반드시 ‘구조 안전성 평가’를 통과해야만 본격적인 절차로 진입할 수 있습니다.
이것이 바로 ‘안전진단’ 단계입니다.
정부는 그동안 재건축을 억제하기 위해 기준을 매우 엄격하게 적용해왔으며,
과거에는 실제로 100개 단지 중 10개도 통과하지 못하는 상황이 많았습니다.

그러나 2024년 이후 일부 규제가 완화되고,
지자체 중심으로 “정비사업 속도 개선” 기조가 강화되면서 통과율이 점차 개선되고 있습니다.
그럼에도 불구하고 ‘구조안전성 점수’가 기준보다 높게 나오면 통과는 여전히 쉽지 않은 상황입니다.

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2. 정비사업 추진 속도에 영향을 미치는 3가지 변수

정비사업의 속도는 단순히 주민 의사만으로 결정되지 않습니다.
아래 3가지 요소가 사업진척 속도를 결정하는 핵심입니다.

요소영향도설명

안전진단 결과	매우 높음	통과 시 사업 추진 가능, 미통과 시 재도전까지 수년 지연
조합 내 갈등 유무	높음	내부 분열, 소송 등 발생 시 추진 지연
시공사 선정 여부	중간	시공사 확정 시 사업계획 수립 속도↑

 

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3. 2025년 서울 주요 단지별 안전진단 결과 정리

아래 표는 서울 내 2025년 상반기까지 정비사업 안전진단을 신청하거나 결과가 발표된 대표 단지들입니다.

지역단지명안전진단 결과최근 사업단계

노원구	상계주공5단지	통과	관리처분 예정
강남구	개포주공4단지	통과	조합설립 중
성북구	장위뉴타운 8구역	통과	사업시행 인가 완료
양천구	목동신시가지 3단지	보류 (미통과)	안전진단 재도전
서초구	방배5구역	통과	착공 준비 중
강서구	등촌주공4단지	미통과	주민 재동의 중
강동구	고덕주공6단지	통과	조합 추진위 설립 중
송파구	문정건영	보류	안전진단 재신청 예정

 

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4. 안전진단 ‘통과 지역’의 특징

안전진단을 통과한 지역은 아래와 같은 공통점이 있습니다:

• 🔹 주민 동의율이 높고 갈등이 적음
• 🔹 시공사 또는 추진위 구성 속도가 빠름
• 🔹 조합 설립 이후 1~2년 내 분양 일정 가시화
• 🔹 투자자 관심도와 유입 속도 매우 빠름

→ 수익 실현 가능성이 높고, 매매 거래가 활성화되어 있습니다.

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5. 안전진단 ‘미통과 지역’의 문제점

반면, 안전진단 미통과 지역은 다음과 같은 문제점이 존재합니다:

• ⚠️ 사업 지연 리스크: 재도전까지 최소 2~3년 소요
• ⚠️ 매매 거래 정체: 예측 불가능성으로 투자자 외면
• ⚠️ 주민 간 불만·분열로 인한 추진력 약화
• ⚠️ 대출 규제 적용 시 매입 리스크↑

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6. 정비사업 속도 비교표 (2025년 기준)

지역단지명안전진단 결과사업속도 평가투자 적합도

노원구	상계주공5단지	통과	빠름	★★★★★
강남구	개포주공4단지	통과	중간	★★★★☆
서초구	방배5구역	통과	빠름	★★★★★
강동구	고덕6단지	통과	중간	★★★★☆
양천구	목동3단지	미통과	지연	★★☆☆☆
강서구	등촌주공4	미통과	지연	★☆☆☆☆

 

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7. 실전 사례 분석

✅ [사례 1] 상계주공5단지 (노원구)

• 2024년 안전진단 통과
• 곧바로 추진위→조합 설립→2025년 관리처분 단계 진입
• 현재 전용 59㎡ 기준 매매가 6.5억 → 관리처분 시 7.2억 예상

→ 안전진단 통과 후, 1년 만에 10% 이상 가치 상승

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✅ [사례 2] 목동3단지 (양천구)

• 2024년 안전진단 미통과
• 주민 재동의 시작 → 재신청 시기 미정
• 현재 매매가 소폭 하락, 투자자 이탈

→ 동일 입지라도 안전진단 통과 여부에 따라 수익 가능성 차이 확연

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8. 투자 전 체크리스트

✅ 안전진단 결과를 최근 6개월 내 기준으로 확인했는가?
✅ 재도전 또는 재신청 일정이 구체화되었는가?
✅ 주민 찬반비율이 공개되어 있는가?
✅ 시공사 또는 조합 구성 일정이 있는가?
✅ 해당 단지의 과거 진행 이력은 안정적인가?

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9. 결론 – ‘속도’가 수익률을 만든다

재건축 투자에서 중요한 것은 희망이 아니라 진척도입니다.
모든 지역이 정비사업이 가능하다고 말하지만,
실제로 속도를 내는 지역과 정체되는 지역의 수익률은 하늘과 땅 차이입니다.

2025년 현재 안전진단 통과 단지는 정비사업의 ‘프리패스’를 받은 셈이며,
그 외 지역은 아직도 ‘출발선’ 앞에 머물러 있습니다.
정보가 아니라 ‘진행 속도’에 투자하는 것이야말로 현명한 선택입니다.